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出台了这么多楼市政策你真的看明白了么？

2017-03-29 06:14:37 来源：互联网

简介:两会结束以后，近期全国各地区纷纷出台密集的房地产政策，有些城市更是几天内，多次升级限购令，山雨欲来风满楼，但是你真的搞懂了这里面深层次的意思

两会结束以后，近期全国各地区纷纷出台密集的房地产政策，有些城市更是几天内，多次升级限购令，山雨欲来风满楼，但是你真的搞懂了这里面深层次的意思吗？

中国的房地产市场上涨整整经历了8个年头，今年是第九年，也就是人们常说的八年一个周期的转折年，会不会楼市在今年出现转折呢？

今年楼市限购的政策已经不能与去年相提并论了，因为同样的政策，但是宏观的环境变了，这里变化的大环境有两个：

1、去年十月一日，人民币加入了SDR，走上了国际化的道路，这对于中国长期在国际市场的竞争力以及话语权也很大的作用，但是短期对于汇率在短期内带来的波动所产生的影响，我们也是不能忽视的，为了使人民币国际化，央行一直出手稳定汇率，从2010年10到2016年10月，人民币兑美元汇率一直稳定在6.2-6.6之间，未产生过较大的波动，但是自从人民币加入SDR后，央行不再出手，汇率也跌破了大家一直公认为的6.6关口，也连续破了6.7/6.8/6.9几个整数关口，直逼7.0，并且市场普遍预计7.0是守不住的。

2、美元强势回归，美元弱势十年，加上特朗普的上台，一个彻头彻尾的本国主义者，毕将对新兴市场进行一次收割。美元的加息频率也在加快，自去年12加息后，时隔三个月又进行了一次加息，相信未来加息频率会越来越快，年内预计还会进行两次加息，同样，特朗普对于美国本土企业的经济政策也会刺激美元回流，更是雪上加霜！

那么，以上说的这两点会带来什么样的后果呢？最直接的影响就是外汇储备的下降，咱们外汇储备连续下降7个月，同时跌破3万亿，虽然近期有所回升，但是不能改变下降的大趋势。

学过经济学的人，应该都知道，汇率、利率以及国内资产价格（物价、房价等）的三角关系，最好的是三者稳定在一个范围内，不能单一巨变，汇率开始贬值上升，国内资产价格也在上升，不能指望国内利率再下降了，15年股灾救市的时候，央行连续降准降息（事实上现在证明，降低利率，没救成股市，其实助推了楼市），已经将利率下降的空间全部用完，所以利率已经不能下降了，但是汇率、利率以及国内资产价格同时上升是不能成为现实的，也是不可能长久的。

因此，未来的走势应该是，国内利率适当上升，外部汇率适当贬值，国内资产价格下降（主要是指房地产的价格），这才会使得铁三角稳定住。

以上所描述就是我们这次限购政策密集出台的一个大背景，国内与国外的经济环境已经开始悄然变化了，所以对于政策的解读也需要很慎重得去分析。接下来我们看看市场上最严的房地产限购政策到底是怎么样的？

个人觉得其中最厉害的是厦门的限购政策：

1、本市单身限购1套；

2、通过赠与方式转让住房后，再次购买住房需满3年。

3、新购买住房的，需取得产权证后满2年方可上市交易。

其中第三条是杀伤力最大的，直接限制交易，这就意味着会将短期炒房的人牢牢地锁住，这是24号发布的新规，也是第一个城市敢于发布这样的规定，也是一种壮士断腕的决策，敢于真正去面对泡沫。厦门是打响第一枪的城市，会不会引起其他城市效仿呢？让我们拭目以待。

同时在北京，对认房认贷的范围进一步扩大，同时提高了二套房的首付比例以及贷款年限进一步压缩；现在国家对于楼市的希望是不要涨，也不要跌，稳定在现在这个水平，然后腾出手去处理地方债务，企业债务，然后等待出台房地产税。

不涨不跌，那么最直接的方式就是限制交易，并且在可以预计的未来，这样的政策会越来越多，越来越切中要害。

随着美国一些列经济政策的出台，美元开始加速回流，外汇储备进一步下降，相信国内也会出台一系列相对应的措施来进行控制，国内利率上升、信贷收紧，并且这一天很快就要来临，房地产正在上演最后的疯狂！

因此，最近的一系列的政策，可以总结为：利空楼市，利好股市。

为什么楼市不好了，就会利好股市呢，可以看看15年，股市跌的一塌糊涂，央行持续的降准降息，股市就是提不起来，而其实释放的那些流动性全部去了楼市，给楼市填了一把柴；另外M2增速依旧很大，在国内，只有两个地方可以容纳这么大的资金量，一个是楼市，另一个就是股市，最关键的是两者呈现负相关性